Hyères, Toulon, Bandol… Tour d’horizon des opportunités dans l'immobilier

À Toulon, prolongation du boulevard Grignan sur la mer, hôtel de prestige, espaces de travail partagés, palais des congrès… : sur un site de plus de 3 hectares, le nouvel ensemble urbain ouvert sur la rade proposera, à partir de 2025, 59 000 m2 de constructions.

Osez la plus belle rade d'Europe ! Celle qui serpente de Toulon à Hyères. Sans oublier, plus à l'ouest de la capitale varoise, les plaisantes villégiatures ensoleillées de Bandol et Sanary-sur-Mer. Un littoral qui accueille les plus belles plages du département, comme le spot de l'Almanarre, Mecque des windsurfeurs lovée dans la presqu'île de Giens, et les pittoresques quartiers balnéaires toulonnais : le Mourillon, avec son célèbre fort Saint-Louis et son typique marché provençal, la Mitre, et les anses du cap Brun (Méjean, Magaud), où flotte toujours le doux parfum salé de la Côte d'Azur des années 1950. En remontant dans le temps, on rencontre ici également des villas Empire ou Belle Époque, et beaucoup d'immeubles bourgeois. Pas étonnant, quand on sait que le baron Haussmann s'est fait les dents à Toulon. Le tout à une heure quarante d'avion de Paris depuis l'aéroport de Hyères, et moins de cinq heures de TGV à partir de la gare toulonnaise, ancrée dans la haute ville. Autant de lieux de garnisons (Marine nationale, aéronavale, gendarmerie…) qui ont redoré leurs écussons en entamant un profond lifting urbain, et gagné plus de 15 000 étudiants en dix ans.

Les prix de cette douceur azuréenne ? Bien moins élevés qu'à Nice ou Marseille ! D'après les derniers chiffres de MeilleursAgents, un appartement se négocie à Toulon autour de 3 265 €/m2 (contre 3 755 €/m2 dans la cité phocéenne), et une maison s'y monnaie environ 4 230 €/m2 (4 465 €/m2 à Marseille). À Hyères, le collectif coûte environ 4 610 €/m2, tandis que l'habitat individuel part à 5 480 €/m2 (contre respectivement 5 210 €/m2 et 6 295 €/m2 dans la baie des Anges niçoise). Seules Sanary (6 810 €/m2 en collectif et 7 120 €/m2 en maison) et Bandol (6 285 €/m2 pour un appartement et 6 560 €/m2 pour une villa) crèvent ces plafonds. Pour autant, la météo immobilière s'est assombrie depuis juillet, avec 10 % de transactions en moins par rapport à la sortie du Covid, des délais de vente rallongés à un mois, et une érosion des prix d'environ 5 %. « Le marché est en situation d'attente, avec des acheteurs pas encore en position de force face à des vendeurs n'ayant toujours pas intégré la nécessité d'ajuster leurs prix », insiste Sylvain Fournials, gérant de trois agences Orpi à Toulon. « Ils campent sur des estimations valables il y a un an », ajoute Bruno Roux, directeur des ventes de Reich Immobilier. Cet entre-deux permet de renflouer le stock de logements vacants, « en hausse de 40 % à 1 380 unités pour le département », d'après Pierre-Alexandre Pernot, directeur général de Segeprim et vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers Paca pour le Var. Et d'atténuer la rareté des biens, sauf à Bandol et Sanary. La pénurie est plus criante dans le neuf après plusieurs années très dynamiques à Toulon et Hyères. Mais n'évite pas aux prix de glisser à 5 000 €/m2, parking inclus. « Ils sont tirés vers le bas car beaucoup de projets ne se font pas. Un programme à Sanary et un autre à Carqueiranne ont été annulés, malgré 65 % de réservations sur le second », prévient Bernard Papazian, patron de cinq agences immobilières varoises à son nom. Pierre-Alexandre Pernot ne dit pas autre chose : « Les chiffres du département sont très mauvais : – 11 % de ventes sur un an et des réservations en chute libre de 40 % au deuxième trimestre. » Ces nuages perdureront-ils ? Pour Fabien Lar, directeur associé de l'agence Orpi de Hyères, « les prix des appartements devraient chuter de 15 à 25 % après avoir pris de 20 à 30 % après le Covid ».

TOULON

« La métropole a énormément changé. Le centre devient prisé des étudiants », observe Aymeric de Alexandris, directeur délégué Paca d'Icade Promotion. Nouvelles places, halle gourmande… La basse ville s'est aérée, métamorphosant les sombres ruelles de l'ancien « Chicago », là où les matelots venaient se divertir. « Et ses prix montent très vite : 4 000 €/m2 aujourd'hui, contre 2 800 €/m2 il y a encore un an », prévient Guillaume Bessudo, président des agences iBox Immobilier. À noter tout de même que ce secteur demeure agité à la nuit tombée. Plus paisibles, les vastes appartements haussmanniens de la haute ville se monnaient autour de 4 500 €/m2 aux abords de la gare. Vous voulez embrasser le panorama de la rade ? Alors cap vers le bas Faron. Là, avenue Constant-Perroud, une maison de quatre pièces sur 150 m2, avec 725 m2 de terrain, piscine et dépendances s'est vendue 945 000 euros. Les valeurs sûres se trouvent à l'est, sur un littoral « où les biens ne se déprécieront pas », selon Virginie Collet, de l'agence Century 21 du Mourillon. Dans ce secteur proche des grandes plages artificielles, résidence favorite de nombreux officiers de marine, un 4-pièces de 90 m2 avec vue mer et parking privé s'est vendu 750 500 euros. Un poil moins cher, une maison de 125 m2 est partie à 735 000 euros près du Bon Accueil. Les prix s'affolent à la Mitre, de 8 000 à 10 000 euros pour les biens d'exception, s'envolant jusqu'à 11 000 euros à la Serinette et autour du paisible village du cap Brun. C'est ici qu'un duplex de 170 m2, avec terrasse de 50 m2 et piscine sur le toit, s'est adjugé 1,6 million d'euros. Dans le neuf, Bouygues Immobilier veut réintroduire de la nature en centre-ville. D'abord avec L'Avant-Garde : 5 étages avec nichoirs à oiseaux en façade, 42 appartements du 2- au 4-pièces, avec extérieurs, cédés à 4 210 €/m2 et livrables début 2025. Peu de temps avant va fleurir un autre immeuble de 50 studios et 2-pièces, avec extérieur, en lieu et place du cinéma Ariel. Les prix moyens ? 5 830 €/m2. Plus près de nous, Promogim livrera fin 2023 Les Terrasses de Moneiret, située à Valbertrand, avant Ollioules : une résidence close de deux immeubles de deux étages, avec 38 logements, où un 2-pièces de 50 m2 cote 202 500 euros (TVA à 5,5 %). On retrouve les promoteurs Eiffage et Icade dans le réaménagement des 64 hectares de la darse du Mourillon. Au menu de cette ancienne friche militaire : pôle culturel, l'Océanaute et la Fondation Tara, hôtel Marriott, bureaux, espace de coliving… agrémentés d'un parc de 20 000 m2.

HYÈRES

Hyères séduit grâce à son passé de station balnéaire chic. La voie Olbia agit comme une « frontière naturelle entre l'hypercentre, avec ses belles maisons victoriennes, et l'hippodrome et le port, aux constructions plus récentes », indique Bernard Papazian. Sept kilomètres séparent le port et l'Ayguade (côté est) – où une villa de six pièces de 137 m2 avec piscine s'est vendue 420 000 euros – du centre-ville et de son cœur historique, aux ruelles sombres et aux immeubles hauts sans ascenseur. Dans cette zone, une maison mitoyenne de 150 m2 avec cinq pièces et terrasse s'est vendue 480 000 euros. Bordant ce secteur, le Mont-Soleil demeure un must pour son ensoleillement. Plus à l'ouest, vers Carqueiranne, les villas cotent de 15 000 à 20 000 €/m2 au sein de la Californie du Mont-des-Oiseaux. C'est ici, dans un parc avec accès direct à la mer, qu'un appartement de 142 m2 avec terrasse de 65 m2 s'est vendu 2,3 millions d'euros. Cette commune propose aussi des maisons de 8 000 à 12 000 €/m2, soit des prix proches de ceux de la presqu'île de Giens. Côté neuf, des immeubles sortent de terre ou sont annoncés. En centre-ville, Bouygues Immobilier livrera la première tranche du Versant des Roches en fin d'année et la seconde, un an plus tard. Au total, 340 logements du 2- au 5-pièces, avec extérieurs, commercialisés à 4 395 € m2, au sein de 16 immeubles de trois étages donnant sur un parc arboré de 9 000 m2. Promogim boucle son Clos Azur pour la fin d'année. À dix minutes des plages, cet immeuble de quatre étages, avec parking et jardin, totalise 60 appartements (du 2-pièces de 44 m2 au 4-pièces de 82 m2) cédés entre 236 500 et 369 000 euros (TVA à 5,5 %).

SANARY-SUR-MER

Bien que coupé par la ligne ferroviaire, il n'y a pas vraiment de démarcation entre le bord de mer et les hauteurs aux vues exceptionnelles. Ainsi, dans une copropriété au pied des rails, rien ne se négocie sous les 15 000 €/m2. Plus bas, à Portissol, la plage du Lido, la Cride ou Beaucours – où une maison indépendante de 105 m2 avec garage et piscine sur un terrain de 550 m2 s'est vendue 770 000 euros –, les splendides villas Belle Époque crèvent parfois ce plafond. Dans le centre, les rares appartements avec ascenseur, extérieur et parking se négocient environ 11 500 €/m2, voire 15 000 €/m2. D'où l'intérêt pour Ollioules et ses collines orientées vers la mer : les maisons du centre se négocient entre 600 000 et 650 000 euros, les appartements de 7 000 à 10 000 €/m2. Cogedim livrera début 2024 Le Clos Saint-Roch – 120 appartements du 2- au 4-pièces – et Les Bâtis de Saint-Roch – 50 logements, dont des maisons sur le toit. Dans le centre et le long de la future balade piétonnière de la Reppe, Segeprim et Marignan Immobilier prévoient pour décembre 2024 un immeuble de trois étages avec 64 appartements, du studio au 4-pièces, dont 26 sociaux, avec extérieurs.

BANDOL

L'avant-dernière commune varoise sur la route de Marseille ne manque pas de charme. Surtout pour les amateurs de voile, qui y trouvent le neuvième port de plaisance français avec 1 600 anneaux, et la vue sur l'île de Bendor, le fameux confetti de Paul Ricard, et sa réserve naturelle sous-marine. Mais, faute de biens, les places sont très chères : 10 000 à 13 000 €/m2, voire davantage près des plages. Dans le quartier du Capelan, un appartement de 100 m2 avec terrasse, vue sur mer et box fermé, a coûté 1,2 million d'euros. Les prix sont plus doux vers le centre et les hauteurs : de 6 000 à 10 000 €/m2. Dans une résidence avec piscine, un 3-pièces rénové de 65 m2 avec terrasse s'est négocié 450 000 euros. Côté neuf, Segeprim compte démarrer les travaux d'une résidence, boulevard de Marseille, avant la fin de l'année